Эксперт: Год больших перемен для офисной недвижимости
Кирилл Вигул, руководитель 1Partner Kommertskinnisvara, считает, что в этом году многие собственники коммерческих зданий класса B и C столкнутся со сложным выбором в связи с тем, что количество новых строящихся офисных зданий увеличится и, соответственно, увеличится количество вакантных предложений.
В сложном положении окажутся прежде всего старые и частично амортизированные офисные здания, поскольку они перестают соответствовать ожиданиям современных арендаторов. «Появление на рынке новых площадей и изменение спроса вынуждают всё больше владельцев старых объектов недвижимости выбирать между резким снижением цены и значительными инвестициями, которые позволят вдохнуть в здание новую жизнь и обновить его функциональность», — пояснил Вигул, отметив, что на рынке есть здания, которые, несмотря на все усилия владельцев, быстро превращаются в пустующие дома с приведениями.
Только за прошлый год на таллиннском рынке коммерческой недвижимости появилось почти 100 000 квадратных метров новых площадей самого высокого класса, в основном в крупных кварталах Артери и Парк Крулли, и, очевидно, что в результате цепной реакции меняются цены на аренду.
«Успешные компании переезжают в лучшие помещения, и в нижнем ценовом сегменте появляется постоянно растущий избыток предложений. На рынке уже слышно о сделках, при которых офисные помещения более низкого класса сдаются по 5 евро за квадратный метр, тогда как всего год назад обычная цена составляла около 8 евро», — рассказывает о произошедших изменения Вигул и добавляет, что многие владельцы считают более выгодным снизить цену и поддерживать высокий уровень заполняемости здания, чем держать его наполовину пустым и надеяться на чудо.
С точки зрения собственника, особенно сильное давление в вопросе снижения цены возникает, когда истекает срок действия договора с действующим арендатором. «Этот период, когда у сегодняшнего арендатора появляется выбор, и нет каких-либо обязательств, открывает множество альтернативных возможностей и меняет баланс переговоров о цене», — сказал Вигул, отметив, что для арендатора в такой ситуации любой шаг неизбежно связан с издержками и неудобствами, поэтому поиск компромисса для продолжения текущего сотрудничества как правило отвечает интересам обеих сторон.
По словам Вигула, давление снижения цен не так сильно затрагивает сравнительно новые и расположенные в более привлекательных районах офисные помещения, которые отвечают современным требованиям к качеству, энергоэффективности и гибким возможностям использования.
«Вполне вероятно, что в последние два-три года многим застройщикам пришлось внести небольшие корректировки в бизнес-планы своих недавно построенных зданий, но в целом уровень заполняемости офисов класса А остаётся достойным, и именно владельцам более старых зданий неизбежно придётся пересмотреть свою текущую бизнес-модель», — подытожил эксперт основную тенденцию текущего года на рынке офисных площадей.
Рынок офисной недвижимости столкнулся с серьёзным перекосом из-за масштабного притока новых современных площадей. Владельцы устаревших зданий класса B и C вынуждены выбирать между глубокой модернизацией и резким снижением арендных ставок для сохранения заполняемости. Ключевым моментом давления на цены становится окончание срока действия договоров с текущими арендаторами, что смещает баланс сил в их пользу. На этом фоне качественные объекты класса А в хороших локациях демонстрируют гораздо большую устойчивость. Таким образом, основным трендом года станет пересмотр бизнес-моделей для собственников старых активов в условиях растущей конкуренции.
1Partner имеет более чем 20-летний опыт работы и является ведущей группой предприятий сферы недвижимости в странах Балтии, представительства которой находятся в Таллинне, Тарту, Риге и Вильнюсе. Предприятия группы 1Partner предлагают услуги посредничества, оценки, строительства, девелопмента, администрирования и управления инвестициями в сфере недвижимости. 1Partner kinnisvaragrupp является официальным партнёром в странах Балтии самой крупной в мире компании, консультирующей по вопросам коммерческой недвижимости JLL (Jones Lang LaSalle).
.
