Обзор эстонского рынка жилья за 2023 год: ожидаемого покупателями обвала цен не произошло
В этом году из-за роста Euribor покупка жилья в кредит становилась не по средствам все большему количеству семей. Продажи нового жилья серьезно упали, но сокращение спроса не привело к значительному снижению цен на недвижимость. Исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и аналитик Arco Vara Михкель Элисте объясняют, достиг ли рынок жилья дна в 2023 году и начинает ли ситуация стабилизироваться.
«Если оценивать рынок недвижимости по количеству сделок купли-продажи, то к концу 2023 года дно еще не достигнуто», — сказал Элисте. Главным образом это связано с тем, что относительно скромные темпы бронирования новых квартир выразятся в заключении вещно-правовых договоров лишь в 2024 году, и это падение не может быть компенсировано даже некоторым ростом на вторичном рынке квартир. Например, в Таллинне в этом году бронирование новых квартир снизилось почти на 75% по сравнению с допандемическим пиком. В то же время активность на вторичном рынке упала в годовом исчислении всего на 15%.
Статистика Kinnisvara24 показывает, что количество предложений за год выросло на 10%. «Впервые за долгое время застройщики не могут распродать остатки квартир в новостройках», — отметил Уйбомяэ.
Если в начале 2023 года цены на недвижимость во главе со вторичным рынком начали стремительно снижаться из-за сезонных факторов, то, со второго квартала, несмотря на ухудшение экономической ситуации, уровень цен несколько вырос.
На портале Kinnisvara24 средняя цена квадратного метра выставленных на продажу квартир в Таллинне выросла на 3% и составила 3501 евро. Цена предложений также увеличилась на 3% в Пярну и на 1% в Тарту. При этом за квартиру в Нарве просят на 5% меньше, чем годом ранее. В целом по Эстонии средняя цена квадратного метра выставленных на продажу квартир за год упала более чем на 7%.
«Маломасштабного падения цен не произошло. Вероятно, его не произойдет и в наступающем году, хотя потенциальные покупатели недвижимости этого ждали», — добавил Элисте.
По его оценке, цены не снизились, поскольку предложение жилых помещений за год практически не увеличилось: «Если в следующем году спрос останется на том же уровне, то будет сложно найти факторы, способные спровоцировать резкое падение цен. Однако из-за низкой эффективности рынка недвижимости негативные последствия для экономики могут незначительно проявиться уже в первой половине следующего года, и нельзя исключать умеренного снижения цен до 5% в первом квартале».
Недвижимость покупают люди с достатком выше среднего
Хотя, по данным банков, большинство семей уже более года не имеют финансовой возможности приобрести жилье в новом многоквартирном доме, а квартиры на вторичном рынке также стали для средних таллиннских домохозяйств менее доступными, эта тенденция не оказала влияние на рынок недвижимости – даже с учетом того, что безработица начала расти несколько сильнее, а уровень доверия потребителей вновь ухудшился. Элисте объясняет это тем, что значительная часть населения, на которую в первую очередь влияют такие события, никогда и не была потенциальными покупателями на рынке недвижимости, а потому их финансовое состояние не влияет на рынок в целом. В 2023 году недвижимость приобретали преимущественно более обеспеченные, чем в среднем, люди, для которых несколько более высокая стоимость кредитных денег не оказалась слишком обременительной.
Самый большой спад в 2023 году пережили новые объекты. Например, по данным Земельного управления, в третьем квартале было куплено всего 785 новых квартир. В последний раз так мало новых квартир за один квартал продалось в 2019 году. «Хотя для привлечения клиентов застройщики предлагают, например, бесплатное парковочное место, кухонную мебель или снижают цену квартиры на 5%, те, кто купил бы подобную недвижимость сегодня, не считают все это существенным аргументом», — сказал Элисте.
Застройщики выводят новые квартиры на рынок аренды
Поскольку сейчас около трети квартир в новых домах зачастую остаются не проданы, чтобы сократить убытки в последние месяцы застройщики начали массово сдавать их в аренду.
«Появление новых квартир на рынке аренды привело к повышению средней цены за квадратный метр арендных предложений в столице примерно на 4%, до 14,1 евро», — прокомментировал Уйбомяэ. На 2% выросла и стоимость предложений аренды в Тарту, но средняя цена по Эстонии в целом осталась на прошлогоднем уровне.
В то же время многие покупатели арендной недвижимости ушли с рынка, поскольку доходность от сдачи квартир в крупных центрах не способна конкурировать даже с процентами по депозитам. Впрочем, по словам Элисте, в Эстонии все еще есть регионы, где инвестиции в недвижимость продолжают приносить хорошую прибыль.
Рынок частных домов также сократился. Например, количество сделок с частными домами в Таллинне упало фактически до уровня 2008 года. По мнению Элисте, на рынке домов дела обстоят лучше в менее востребованных районах: «Тем не менее, я с оптимизмом смотрю в ближайшее будущее на рынке частных, рядных и двухквартирных домов, поскольку поколение поющей революции, которое за последнее десятилетие обусловило стремительный рост рынка квартир, все еще имеет потенциал и в качестве следующего жилья его представители зачастую хотят приобретать частные дома».
.
