Распоряжением руководителя чрезвычайного положения закрыта часть магазинов, все спортивные залы, кинотеатры, театры и многие другие учреждения, которые часто работают в арендуемых помещениях.
Кроме того, выплата арендной платы обременительна и для тех предприятий, которые не закрыты принудительно, но у которых число клиентов значительно сократилось из-за введенных ограничений.
По словам адвоката Hedman Partners Кати Пино, компания, даже если она потеряла весь оборот, не может отказаться платить арендную плату ссылаясь на чрезвычайное положение, поскольку оно не освобождает от обязанности платить арендную плату.
«В связи с чрезвычайным положением возникает вопрос, может ли закрытие торговых помещений или развлекательных заведений считаться форс-мажорными обстоятельствами, оправдывающими невыплату арендной платы.
В судебной практике, однако, действует принцип, что на форс-мажорные обстоятельства нельзя полагаться в случае невыполнения денежных обязательств. У предприятия всегда должны быть деньги для их выполнения», — пояснила Пино.
По словам адвоката, форс-мажорные обстоятельства вступают в игру, когда существуют препятствия для оплаты, например, когда не работают банковские услуги или из-за общего сбоя работы интернет-услуг, что препятствует переводу денег.
Полностью избавиться от обязательства платы за аренду нельзя, но арендатор может потребовать её снижения. «Согласно закону, арендная плата может быть уменьшена в случае, когда невозможно использовать арендованное помещение по назначению. Например, основной целью договора аренды коммерческих помещений является продажа товаров. Из-за чрезвычайного положения магазины в торговых центрах закрыты и арендованные помещение невозможно использовать в соответствующих целях», — отметила Пино.
Если арендованное помещение не может быть использовано по прямому назначению, то это может привести к снижению арендной платы вплоть до нуля.
Однако, по словам Пино, следует иметь в виду, что часть арендуемых площадей также включает в себя складские помещения или помещения для сотрудников, которые в настоящий момент могут частично использоваться. «Следовательно, в той мере, в которой использование коммерческих помещений возможно по назначению, должны быть оплачены и договоренные побочные расходы», — подчеркнула адвокат Hedman Partners.
Aрендатор может потребовать изменения договора аренды.
«На сегодняшний день рыночная стоимость аренды многих коммерческих помещений упала, так как их невозможно использовать вовсе или в значительной степени. Поэтому, в зависимости от конкретных обстоятельств, арендатор может требовать изменения условий договора», — привела пример Пино.
Но необходимо учитывать, что изменение договора является более сложным процессом и требует доказательств и больших оснований, чем предъявление требования о снижении арендной платы.
.
Необходимые условия для запроса арендатором изменений в договоре:
• арендатор во время заключения договора не имел разумной возможности предположить изменение обстоятельств;
• арендатор не мог оказать влияния на изменение обстоятельств;
• арендатор не несет риска изменения обстоятельств;
• будучи осведомлённым об изменении обстоятельств, арендатор не заключил бы договор либо заключил бы его на иных условиях.
В заключение следует отметить, что во многих случаях полный отказ от оплаты аренды скорее всего не оправдан. Арендаторам и арендодателям следует вступить в переговоры, чтобы уменьшить арендную плату или изменить договор.
Адвокатское бюро Hedman Partners предоставляет консультационные услуги по корпоративному и коммерческому праву предприятиям, их учредителям и инвесторам на всех этапах жизненного цикла компании – от разработки бизнес-модели до привлечения инвестиций и продажи предприятия.
.
