Как адекватно оценить стоимость своей недвижимости в ситуации, когда цены за квадратный метр устанавливают все новые рекорды?
Советами делятся исполнительный директор Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ и профессиональный оценщик Марье Колмар.
-
Ознакомьтесь с предыдущими сделками
По словам руководителя по оценке RE Kinnisvara и профессионального оценщика Марье Колмар, официальная рыночная стоимость недвижимости определяется на основании экспертной оценки, но порядок начальной стоимости объекта можно выяснить, даже если заказать официальную оценку нет возможности:
«Стоимость, полученная при оценке недвижимости, в первую очередь основана на истории, то есть на среднем значении реальных сделок, совершенных с аналогичными объектами недвижимости в этом районе. Цена предложения часто является видением собственника, и на стоимость имущества в его глазах также влияют эмоциональные аргументы. Однако при определении рыночной стоимости и составлении экспертной оценки они не учитываются».
По словам исполнительного директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, указанные в объявлениях цены отличаются от фактических цен сделок в среднем на 10%, а в некоторых случаях оказываются даже вдвое выше.
«Если в апреле средняя цена квадратного метра квартир в Таллинне составляла 2818 евро, а за пределами Таллинна – 1274 евро, то цены в объявлениях о продаже составляют соответственно 3155 евро и 2025 евро.»
Часто продавцы сознательно оставляют для покупателей пространство для торговли, одновременно стремясь попытать счастья и выставляя более дорогое предложение», — пояснил Уйбомяэ. Чтобы узнать среднюю цену, он порекомендовал изучать данные о сделках в статистике Земельного департамента.
-
Расположение и инфраструктура
Помимо среднерыночной цены, цена объекта также определяется инфраструктурой и расположением. «Если у человека прямо под рукой есть все необходимое для повседневной жизни, он готов платить за эти удобства больше, – пояснил Уйбомяэ. – Речь не обязательно о Харьюмаа и крупных центрах, но также и о небольших городах и поселках, где в пешей доступности, например, есть магазин, детский сад и железнодорожная станция. В пределах одного населенного пункта цена уже может сильно варьироваться, поэтому при установлении цены следует думать о преимуществах расположения вашей недвижимости».
«Объекты в очень необычных местах, особенно на побережье, а также недвижимость, отличающаяся своеобразной архитектурой, могут быть привлекательными для покупателя и по цене, значительно превышающей среднюю рыночную, – добавила Колмар.
– Такие решения поддерживаются общим фоном, то есть ситуацией, когда свободных средств на рынке достаточно, но возможностей для инвестиций мало, процентные ставки по депозитам низкие, а деньги на банковских счетах быстро обесцениваются из-за инфляции».
-
Эмоциональные аргументы
По словам Уйбомяэ, выяснить среднюю цену и историю рынка уникальных и эксклюзивных объектов невозможно: «Есть определенные категории, такие как крупные земельные участки или мызы, которые нельзя оценить на основе сделок, недавно заключенных с аналогичными объектами и их средней цены». Цена и доведение до сделки купли-продажи в этом случае во многом зависят от того, насколько сильно покупатель хочет приобрести данный объект, а также от эмоциональных аргументов.
По данным Kinnisvara24.ee, недвижимость в наиболее дорогих объявлениях стоит от 5 до 12 миллионов евро. В данный момент в этом диапазоне на портале представлено 12 объектов, подавляющее большинство которых – коммерческие помещения и здания. Самые дорогие выставленные на портале на продажу дома – мызы.
Например, новых владельцев ищут мызы Трийги и Вихтерпалу, построенные в 19 веке и продающиеся за 3,5 миллиона евро и 2,9 миллиона евро соответственно.
-
Запросите экспертную оценку
«Оценка недвижимости требует определенного дара предвидения, чтобы распознать приближающиеся потрясения, начало рыночного спада и избежать чрезмерного оптимизма, – пояснила Колмар, добавив, что такое умение приходит со временем.
«Собственники склонны переоценивать свои объекты, поскольку для них недвижимость имеет большую эмоциональную ценность. Чтобы не затягивать процесс продажи, стоит обратиться за оценкой к эксперту».
Помощь оценщика также необходима, если вы планируете ходатайствовать о кредите. «Банки полагаются на экспертную оценку, чтобы определить стоимость недвижимости, которая будет использована в качестве залога по кредиту, и принять решение о максимальной сумме кредита. Если цена сделки оказывается выше, соискатель кредита должен предоставить дополнительный залог, – добавил Уйбомяэ. – Поэтому перед сделкой покупатели обычно знакомятся с рынком, и, если объект переоценен, до продажи дело не дойдет по рациональным соображениям».
.
