Поправки к Обязательственно-правовому закону дали собственнику недвижимости право добавлять в договор о найме жилого помещения запрещённые ранее соглашения.
По словам адвоката бюро Hedman Partners Андреса Киви, в договорах найма жилья ранее запрещались соглашения, которые предусматривали уплату арендатором неустойки, покрытие расходов ремонтного фонда и обязанность устранить по окончании договора следы нормального износа.
Допускаются договорные штрафы
Если наниматель без разрешения собственника заведёт животных, будет курить, нарушать ночной покой или, например, не поменяет вовремя батарейку в дымовом датчике, хотя данные обязанности предусмотрены договором найма, собственник имеет право потребовать предусмотренный договором штраф, размер которого для защиты прав нанимателя всё же ограничен законом. «Штраф, налагаемый за одно нарушение, не может превышать 10% ежемесячной арендной платы и сопутствующих с жильём расходов. Также размер штрафных санкций, если они взимаются в течение одного календарного месяца, не может превышать 20% платы за аренду и связанных с жильём затрат», — объяснил адвокат Андрес Киви.
Штрафы за нарушение финансовых обязательств, например, если квартирант не платит за аренду или не оплачивает связанные с квартирой дополнительные расходы, по-прежнему остаются незаконными.
«В случае просрочки платежа можно потребовать пеню, которая при отсутствии договора составляет 8% годовых или, если в договоре есть такое соглашение, то до 24% годовых от невыплаченной суммы», — добавил Киви.
Кто платит за ремонт?
Если раньше требование собственника об оплате нанимателем взносов в ремонтный фонд квартирного товарищества считалось недействительным, то теперь можно договориться, что в разумных пределах обязанность по оплате ремонтного фонда может быть предоставлена нанимателю. «Если в многоквартирном доме проводится частичный ремонт, например, ремонт подъезда или крыши, а не дорогостоящие работы по реконструкции, требующие большого кредита, то такие расходы может нести арендатор», — объяснил адвокат Hedman Partners Андрес Киви.
Обязанность устранения следов нормального износа
Ранее закон исходил из того, что расходы, связанные с естественным износом и ухудшением состояния жилья должен нести наймодатель, т.е. они уже включены в плату за аренду. Теперь стороны могут договориться, что по окончании договора жилец должен передать собственнику квартиру в том же состоянии в котором она была передана в его пользование или нести разумные и необходимые расходы для устранения износа.
Адвокат Hedman Partners подчеркнул, что наниматель должен устранить только те недостатки, которые возникли в результате использования жилья. «Например, если крыша начала протекать во время срока аренды, то это не вина арендатора, и он не обязан устранять повреждения за свой счет. Однако, если при использовании квартира или ее обстановка естественным образом износилась, наниматель должен, при наличии соответствующего соглашения, восстановить прежнее состояние за свой счет», — привел пример Андрес Киви.
Адвокатское бюро Hedman Partners консультирует предприятия сферы креативной промышленности и технологий по вопросам ИТ-права, защиты данных и интеллектуальной собственности.
.
