Если при покупке или реновации жилья вы хотите воспользоваться помощью банка, то документация о залоговом имуществе по кредиту должна быть оформлена корректно.
Руководитель сектора финансирования недвижимости частных лиц Coop Pank Карин Осипова объясняет, для чего в отношении недвижимости должно быть оформлено разрешение на эксплуатацию, и какие проблемы могут возникнуть при его отсутствии.
Разрешение на эксплуатацию необходимо прежде всего для обеспечения безопасности здания и благополучия людей. Разрешение на эксплуатацию показывает, что построенное на основании разрешения на строительство здание может использоваться в соответствии с его целевым назначением, т.е. строение готово, строительные работы завершены, и строение построено в соответствии с проектом и законом.
Об уведомлении об эксплуатации необходимо ходатайствовать в том случае, если для строительства вместо разрешения на строительство было представлено уведомление о строительстве. Уведомление об эксплуатации аналогично разрешению на эксплуатацию указывает, что строительство было завершено, и что здание или сооружение можно использовать в соответствии с целевым назначением. Несмотря на то, что данная документация является вполне обычной, в некоторых случаях при ходатайстве о разрешении на эксплуатацию или об уведомлении об эксплуатации могут возникнуть сложности.
-
Документы на недвижимость должны быть в порядке
Перед принятием решения о кредите банки проверяют документацию на недвижимость, предлагаемую в качестве залога: выясняется наличие разрешения на эксплуатацию или уведомления об эксплуатации, если оно требуется законом, а также то, соответствуют ли данные Регистра строений действительности.
Если разрешение на эксплуатацию в отношении покупаемой недвижимости отсутствует, или если содержащиеся в Регистре строений документы не в порядке, банк просит ходатайствующего о кредите исправить недостатки до заключения договора о кредите. В более простом случае в договоре о жилищном кредите указывается условие и срок для приведения документации в порядок. Недостаточная или отсутствующая документация может быть причиной, по которой банк потребует большего размера самофинансирования. Если у ходатайствующего о кредите отсутствует такая документация, банк может и вовсе не согласиться финансировать кредит.
-
Отсутствие разрешения на эксплуатацию может стать неприятным сюрпризом
Ходатайство о разрешении на эксплуатацию является обязанностью собственника недвижимости. Обязанность по корректному оформлению документов возлагается на собственника имущества также и в случае, если имущество было приобретено с документацией, которая не соответствует требованиям. Иногда несоответствия могут быть достаточно серьезными, и для приведения документов или самого строения в порядок может потребоваться неожиданно много времени и затрат. Для примера приведу историю одного клиента, который в 2006 году купил по жилищному кредиту мансардную квартиру, расположенную в доме, представляющим культурно-историческую ценность, построенном в центре Таллинна в начале 1900-х годов. Мансардные квартиры были построены в соответствии с выданным разрешением на строительство, однако процесс ходатайства о разрешении на эксплуатацию не был доведен до конца. В 2006 году, перед пиком бума недвижимости и первым экономическим кризисом, покупатель не обратил достаточного внимания на вопрос наличия разрешения на эксплуатацию жилья. Ситуация, когда определенные документы на недвижимость не запрашивались, была достаточно типичной для того времени, и при нотариальном оформлении банк не обратил внимания на данное упущение. Отсутствие разрешения на эксплуатацию стало проблемой лишь спустя годы, когда собственник, захотев продать свою квартиру, обнаружил, что без наличия разрешения на эксплуатацию новым покупателям не будет выдан жилищный кредит.
-
Ходатайство о разрешении на эксплуатацию занимает время и может быть связано со значительными расходами
Если со строительной документацией все в порядке, и построенное здание соответствует выданному разрешению на строительство, то процесс ходатайства о разрешении на эксплуатацию занимает в среднем 1,5-2 месяца. Если объект соответствует разрешению на строительство, выполнены требования по пожаробезопасности и жилье соответствует современным условиям для проживания, то собственник недвижимости может сам ходатайствовать о разрешении на эксплуатацию в Регистре строений.
Если в ходе строительства были внесены более значительные изменения по сравнению со строительным проектом и разрешением на строительство, или если позднее здание было перестроено, то процесс получения разрешения на эксплуатацию может оказаться значительно более длительными и затратным. Перед выдачей разрешения на строительство проверяется огнестойкость здания и его доступность для работников Спасательного департамента.
К примеру, возникали ситуации, когда работники Спасательного департамента или службы строительного надзора проделывали в стене отверстия, чтобы проверить наличие двойного слоя гипса. Если выясняется, что здание не является достаточно огнестойким, собственник обязан выполнить перестройку даже в том случае, если работы по внутренней отделке уже были завершены. Спасательный департамент может потребовать для подтверждения разрешения на эксплуатацию, например, построить место для забора пожарной воды, так как в случае природных водохранилищ, расположенных в зеленых зонах, собственник обязан обеспечить для Спасательного департамента доступ к такому водохранилищу.
-
Могут потребоваться работы по сносу или перестройке
Чаще всего корректные документы отсутствуют у недвижимости, в случае которой получение разрешения на эксплуатацию предполагает выполнение ремонта или более крупных работ по сносу или перестройке. Такая необходимость возникает в случае, если имущество не было построено в соответствии с разрешением на строительство или с проектными условиями. Например, если было самовольно увеличено количество комнат, пристроена баня или другая пристройка.
В случае многих чердачных или цокольных этажей, которые были перестроены под жилую площадь, разрешение на эксплуатацию отсутствует даже в том случае, если строительные работы были проведены в соответствии с разрешением на строительство. Нередко причина этого заключается в том, что по завершении строительства ходатайство о разрешении на эксплуатацию подано не было, при этом оформление данного документа задним числом является более сложным процессом. Понимание важности разрешения на эксплуатацию пришло лишь несколько лет назад, когда банки начали представлять требование о его наличии при финансировании кредитов. За годы многие требования стали более строгими, и нередко для получения разрешения на эксплуатацию приходится выполнять новые строительные работы.
-
В случае отсутствия разрешения на эксплуатацию продать недвижимость достаточно сложно
Отсутствие разрешения на эксплуатацию или уведомления об эксплуатации затрудняет продажу недвижимости, так как в таком случае банк не выдает покупателю кредит вследствие отсутствия корректной документации, или же в договор вносится условие, что в течение определенного срока необходимо обеспечить выдачу разрешения на эксплуатацию. В настоящее время покупатели уже также значительно лучше осведомлены о важности наличия разрешения на эксплуатацию, и они требуют его представления еще до вмешательства банка. Процесс ходатайства о разрешении удлиняет процесс продажи и откладывает совершение сделки, и за это время потенциальные покупатели могут найти другой объект. Как для продавца, так и для покупателя наиболее выгодной является ситуация, когда все документы приводятся в порядок еще до начала процесса продажи.
-
Покупатель может проверить наличие разрешения на эксплуатацию
Помимо собственника недвижимости, покупатель также может проверить, было ли в отношении интересующего его здания или квартиры выдано разрешение на эксплуатацию или уведомление об эксплуатации, и соответствуют ли данные, приведенные продавцом, данным Регистра строений. Сделать это можно на сайте Регистра строений.
Иногда продавец и покупатель договариваются, что договор купли-продажи заключается без наличия корректно оформленной документации, и тогда в договоре о кредите фиксируется срок для приведения документации в порядок. В таком случае стоит проконсультироваться со специалистом местного самоуправления и со строительным предприятием, которые смогут спрогнозировать характер и объем работ по перестройке в случае получения разрешения на эксплуатацию или уведомления об эксплуатации, а также связанные с этим временные и денежные затраты. Для подачи ходатайства об оформлении корректной документации можно обратиться и к независимому предприятию, которое поможет в проведении данного процесса, от выяснения необходимости в строительных работах, до оформления документов.
-
За отсутствие разрешения на эксплуатацию собственник может получить штраф
В случае незаконного строительства местное управление имеет право оштрафовать собственника недвижимости. Например, одному клиенту пришлось уплатить штраф, когда он захотел подать ходатайство о кредите под залог квартиры, расширенной на чердачный этаж многоквартирного дома. Выяснилось, что квартира была построена на чердачном этаже незаконно – соседи подали в связи с этим жалобу в местное самоуправление, которое представило требование о ликвидации незаконного строения. Добросовестный покупатель, купивший это квартиру, в момент совершения покупки не знал о незаконности ее строительства, и думал, что если строительство было выполнено не им, то он не обязан исполнять предписание. Однако через некоторое время представители местного самоуправления снова пришли к нему с проверкой исполнения предписания, и собственнику был назначен административный штраф в размере 1200 евро.
-
Наличие разрешения на эксплуатацию важно при наступлении страхового случая
Наличие разрешения на эксплуатацию важно и при оформлении страхования имущества. Недвижимость, предлагаемая в качестве залога для получения банковского кредита, должна быть застрахована. Однако если в отношении строения не было выдано разрешение на эксплуатацию, и страховой случай возник в результате какого-либо более серьезного несоответствия строения, страховое общество может и не выплатить страховое возмещение.
Для покупателя недвижимости наличие разрешения на эксплуатацию означает уверенность в том, что документация на имущество в порядке. Для собственника имущества наличие разрешения на эксплуатацию означает уверенность в том, что его жилье соответствует требованиям и является безопасным, а также что при необходимости он сможет продать квартиру, дом или часть дома без дополнительных расходов или задержек.
Фото: Ардо Кальювеэ
.
